As famílias americanas tinham um total combinado de 35,8 biliões de dólares em valor imobiliário em meados de 2025, de acordo com a Reserva Federal (1). Infelizmente, grande parte desta vasta riqueza é relativamente ilíquida e de difícil acesso.
Talvez a forma mais popular de aproveitar o valor da sua casa – além de vendê-la – seja uma linha de crédito de capital próprio (HELOC). No entanto, tem havido um aumento na procura por um novo instrumento financeiro que promete dar-lhe acesso ao valor da sua casa. sem “Taxas de juros” ou “pagamentos mensais”.
Os acordos de home equity (HEAs) ou os investimentos em home equity (HEIs) ganharam impulso como alternativa aos HELOCs tradicionais. Mas os detalhes destes acordos complexos revelam porque é que a sua popularidade crescente pode colocar em risco muitos proprietários vulneráveis.
Como o nome sugere, um HEA é um acordo de financiamento que oferece aos proprietários dinheiro adiantado em troca de uma parte do valor de sua casa. O acordo geralmente inclui um período fixo (como 15 anos) após o qual o proprietário deve devolver o adiantamento em dinheiro junto com o dobro do valor de sua casa no momento da liquidação.
Como este não é um empréstimo típico, muitos proprietários são tentados pela tentação de obter dinheiro sem pagamento de juros mensais ou verificação de crédito. Pode ser por isso que estes contratos se tornaram mais populares nos últimos anos, de acordo com o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Nos primeiros dez meses de 2024, foram assinados 11.000 contratos de home equity no valor total de 1,1 mil milhões de dólares. O mercado total é estimado entre 2 e 3 bilhões de dólares (2).
Embora este nicho de mercado ainda seja muito menor do que o dos HELOCs, o CFPB espera que continue a crescer num futuro próximo. Mas a complexidade subjacente a estes acordos pode expor os proprietários a mais riscos do que imaginam.
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Embora os HEAs pareçam, à primeira vista, simples acordos de partilha de capital, uma análise mais profunda revela quão favoráveis são os termos para a empresa que emite estes contratos.
Para começar, o adiantamento em dinheiro geralmente envolve uma taxa para o proprietário, geralmente de 3% a 5%, de acordo com o CFPB. Isso reduz a quantidade de dinheiro que você realmente recebe. Entretanto, o contrato inclui frequentemente várias características para proteger o emitente de riscos negativos. Por exemplo, o multiplicador utilizado para calcular o acordo é muitas vezes superior ao rácio do capital próprio da casa pelo qual o proprietário está a ser pago.
Por exemplo, observa o CFPB, um proprietário pode assinar um acordo para receber dinheiro por 10% do valor da sua casa, mas o contrato aplica um multiplicador de 2x, o que significa que deve pagar 20% da valorização a longo prazo da casa (2). Tal acordo não só é desfavorável ao proprietário, como também significa que a casa teria de perder um valor significativo antes que o emitente enfrentasse quaisquer perdas.
Alguns contratos HEA também podem desvalorizar a casa durante o pagamento da entrada. Por exemplo, o contrato poderia avaliar sua casa em US$ 450.000, mesmo que você provavelmente conseguisse US$ 500.000 no mercado, garantindo efetivamente um pagamento robusto para o emissor.
A complexidade desses contratos pode facilitar a perda desses recursos. Proprietários desavisados que não revisam e negociam cuidadosamente os termos desses acordos podem acabar pagando muito mais por um HEA do que por um HELOC tradicional.
O mercado de home equity está se expandindo rapidamente à medida que mais proprietários são atraídos por saques fáceis de dinheiro, sem juros ou pagamentos mensais. À primeira vista, estes acordos podem parecer um negócio melhor do que empréstimos contra o valor da sua propriedade.
Mas a estrutura destes acordos pode colocar os proprietários em desvantagem. Ao analisar os números, você descobrirá que um HEA é mais caro no longo prazo do que um HELOC tradicional.
“Em muitos contratos”, observa o CFPB (2), “o montante de liquidação aumenta a uma taxa de 19,5% a 22% ao ano nos primeiros anos, o que é significativamente mais elevado do que as taxas de juro da maioria dos empréstimos à habitação garantidos”.
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Banco Federal de São Luís (1); Gabinete de Proteção Financeira do Consumidor (2)
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